Pergunte à cidade. O lote responde.

O que entra na resposta

Cinco bases oficiais. Um lote.

Todo imóvel de São Paulo está em um lote. Juntamos o que a cidade publica — e a carteira, que fica só sua.

Método

Como calculamos preço, índices e estimativa.

O m² médio do setor é a média da região. O m² estimado é deste lote — tipo, padrão e idade.

Preço

Cada escritura ITBI desde 2021 sobe até hoje com o FipeZap SP (venda residencial). Esse índice entra nos pontos de transação e no m² estimado. O m² médio do setor e a valorização por distrito usam o valor da guia, sem esse índice.

m² médio do setor

Na camada Setores: média do R$/m² de todos os ITBIs do setor nos últimos 24 meses. Sem filtro de tipo, padrão ou idade. Sem anúncios. É o mercado da região, não o valor de um lote.

m² estimado

No clique do lote, terrenos vazios usam ML com ITBIs territoriais e comparáveis independentes. Construído residencial, comercial e casa em condomínio horizontal: ML estima o valor total; terreno e contribuição da edificação aparecem separados quando o vínculo cadastral permite. A contribuição da edificação é o valor total menos o terreno contrafactual; pode ser negativa em imóvel obsoleto. Apartamentos, salas comerciais e casas em condomínio horizontal são avaliados por unidade; o clique no prédio mostra a média das unidades avaliadas, nunca o valor do condomínio inteiro. Lote vazio: ITBI de terreno × área do terreno.

Lote

Geometria, área e SQL vêm do cadastro da prefeitura. O ano de construção vem do IPTU.

Zona

O código de zona é o da LPUOS no lote — o que a lei de uso e ocupação permite construir ali.

IDH

IDHM do Atlas/PNUD na unidade de desenvolvimento humano do lote. Não é um ranking nosso.

Mercado do setor

Percentil de 0 a 1 na cidade. 0,60 significa que o setor está acima de 60% dos setores de São Paulo. É a média de nível de preço (R$/m² de ITBI), momento (variação recente) e giro (volume de transações).

Mobilidade

No setor, índices de 0 a 1 são o percentil na cidade. Trânsito CET: quanto menor a lentidão, mais alto o índice. Metrô/ônibus: estações e corredores a 800 m. Não misture os dois com o composto de mobilidade.

Legislação

Tombamento, operação urbana, macroárea e demais restrições oficiais da prefeitura, no mesmo lote.

Risco

Maior severidade entre as camadas oficiais da Prefeitura: alagamento, escorregamento, contaminação, patrimônio e ambiental. Nenhum, baixo, médio ou alto — não é uma nota proprietária.

Exemplos

Você pergunta. O dado oficial responde.

Três conversas de exemplo — com contexto, restrições e a base oficial por trás de cada resposta.

Centro · retrofit

Onde cabe um retrofit no Centro?

Pergunta

Estou avaliando um retrofit no Centro. Quais lotes acima de 10 mil m² estão em Zona Centralidade e a até 800 m do metrô?

Resposta do REI

O lote 002-031-0001, na R. da Cantareira, 390, tem 20.000 m² em Zona Centralidade, em entorno de tombamento e na Operação Urbana Centro. O 001-020-0484, na R. Brigadeiro Tobias, s/n, tem 14.184 m², também em Zona Centralidade, com metrô e trem na porta. Os dois estão a até 800 m do metrô.

Mobilidade · família

Onde morar com IDHM alto perto do metrô?

Pergunta

Meu cliente quer apartamento com IDHM acima de 0,93, metrô a até 800 m e m² até R$ 8 mil. Quais distritos considerar?

Resposta do REI

Consolação (IDHM mediano 0,952; R$ 7.673/m²), Perdizes (0,943; R$ 6.765/m²) e Vila Mariana (0,933; R$ 6.953/m²). Perdizes é a que mais valorizou: +29,7% em 5 anos.

Investimento · 5 anos

Onde o m² valorizou mais?

Pergunta

Quais distritos mais valorizaram apartamentos em 5 anos e ainda têm m² abaixo de R$ 5 mil?

Resposta do REI

Morumbi (R$ 4.890/m², +57,1%), Butantã (R$ 4.942/m², +42,3%) e Itaim Paulista (R$ 2.718/m², +40,8%). Todos os três ainda estão abaixo de R$ 5 mil/m².